Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

Das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 12. August 2025 (Az. IX R 23/24) behandelt die Frage der ortsüblichen Vermietungszeit bei der Vermietung einer Ferienwohnung und deren Bedeutung für die Einkünfteerzielungsabsicht.

Hintergrund
Die Klägerin vermietete ihre Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste. In den Streitjahren 2017 und 2018 wurde die Wohnung an 72 bzw. 44 Tagen vermietet, während die ortsübliche Vermietungszeit in der Region bei 108 bzw. 87 Tagen lag. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse aus der Vermietung in diesen Jahren zunächst an, strich sie später jedoch aufgrund fehlender Einkünfteerzielungsabsicht.

Entscheidung des BFH
Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz auf und verwies die Sache zurück, da das Finanzgericht die erforderliche Prüfung nicht vollständig durchgeführt hatte. Entgegen der Praxis, jedes Streitjahr einzeln zu betrachten, muss für die Beurteilung der ortsüblichen Vermietungszeit die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren herangezogen werden. Dies soll temporäre Schwankungen ausgleichen und ein realistisches Bild der Vermietungstätigkeit geben.
Das Gericht stellte klar, dass die Vermietung an wechselnde Feriengäste nur dann als dauerhafte Vermietung gilt und eine Überschusserzielungsabsicht angenommen wird, wenn die Dauer der Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 % unterschreitet.

Bedeutung des Urteils
Das Urteil präzisiert wichtige Bewertungsmaßstäbe für die steuerliche Anerkennung von Vermietungseinkünften aus Ferienwohnungen. Es stärkt die Rechtssicherheit für Vermieter, indem es die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht auf längere Zeiträume verlagert und so eine realistischere Einschätzung der Vermietungsabsicht ermöglicht. Zudem gibt es Orientierung, wie ortsübliche Vermietungszeiten zu ermitteln sind und welche Werte als Vergleich herangezogen werden dürfen.
Dieses Urteil ist damit ein wichtiges Signal für die steuerliche Behandlung von Ferienimmobilien und erleichtert die Abgrenzung zwischen privater Nutzung und einer nachhaltigen, einkommensgenerierenden Vermietungstätigkeit.